Cancelación de Cargas en la Ejecución Hipotecaria
El artículo 674 de la actual Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, dispone textualmente en su número dos, párrafo segundo que “Asimismo se mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados”.
Hemos de llamar la atención sobre lo terminante de la disposición transcrita, pues se ordena la cancelación de toda inscripción o anotación posterior, sin atenderse por el precepto a la compatibilidad o incompatibilidad de la inscripción o anotación posterior, con las precedentes. Así, con el tenor literal del precepto, por ejemplo en el supuesto de que constaren inscritas dos hipotecas, cada una de ellas sobre una mitad indivisa diferente de una misma finca, la ejecución de la garantía de la primeramente inscrita habilitaría al adquirente para solicitar conforme al artículo 674, número dos, apartado primero, de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil la cancelación de la inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación junto a la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, inclusive la de hipoteca sobre la otra mitad indivisa de la finca, conforme al supra transcrito apartado segundo del número dos del mismo artículo, ya que la previsión normativa de dicho artículo 674.2, segundo, no alude a la compatibilidad o no del asiento, sino tan solo atiende a su carácter de posterior y siendo nuestro sistema registral de folio real y debiéndose numerar los asientos relativos a cada finca de modo correlativo y, si se tratare de anotaciones preventivas, mediante letras por orden alfabético riguroso, según preceptúa el artículo 372, apartado primero, del Reglamento Hipotecario , la literalidad del 674.2, apartado segundo conllevaría en el supuesto planteado la cancelación del asiento relativo a la hipoteca de la otra mitad indivisa de la finca. De igual forma, en el caso de inscripción registral de la transmisión de la nuda propiedad de una finca, con acceso al Registro de la Propiedad tras la inscripción de la hipoteca de un derecho de usufructo de la misma finca, la ejecución y remate o adjudicación de la hipoteca sobre el usufructo, estimamos que con la interpretación literal de la previsión cancelatoria de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conllevaría la cancelación del asiento posterior referido a la compraventa de la nuda propiedad.
La anterior interpretación se vería apoyada inclusive por la modificación que el texto del actual artículo 674.2, párrafo segundo, supone respecto a su texto antecedente, incardinado en el artículo 131 de la ley Hipotecaria, en su redacción anterior a la modificación operada por la Disposición Final Novena de la citada Ley 1/2000, de 7 de enero, con una matización a la cancelación, perdida ahora, en la redacción vigente en el artículo correspondiente de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 674. Así en dicha regla 17a se recogía que “Verificado el remate o la adjudicación y consignado, en su caso, el precio, se dictará de oficio auto aprobándolos y ordenando la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del actor y, en su caso, la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de aquélla, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en la regla 4.a, despachándose al efecto el oportuno mandamiento en el que se hará constar que se hicieron las manifestaciones expresadas en la regla 5.a, que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, y en el caso de haber superado, que se consignó el exceso en el establecimiento público destinado al efecto, a disposición de los acreedores posteriores”; con lo cual podemos apreciar como en la anterior redacción del artículo 131 de la Ley Hipotecaria la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca ejecutada, no era absoluta, sino que el artículo establecía para la misma una modulación, preveiéndola “en su caso”, mientras que dicha modulación ha sido omitida en el previsión que de forma correspondiente, establece el artículo 674.2, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Esta supresión en la actual regulación legal de la anteriormente prevista modulación en cuanto a la cancelación de asientos posteriores, estimamos que reforzaría la posible interpretación estricta del precepto arriba planteada, en cuanto a las inexistencia de cualesquiera excepciones a la cancelación de inscripciones o anotaciones posteriores, inclusive aunque versaren sobre diferentes derechos sobre una misma finca.. En punto a la previsión cancelatoria que ahora nos ocupa, se hecha en falta una previsión legal en cuanto a la innecesariedad de cancelación de inscripciones o anotaciones posteriores que no fueren incompatibles con el derecho de garantía objeto de ejecución, así en el caso de ejecutarse una hipoteca sobre una mitad indivisa de una finca, deberían reputarse compatibles y por tanto no ser objeto de cancelación las inscripciones o anotaciones que se refieran únicamente a la otra mitad indivisa, previsión legal que de forma análoga si consta en cuanto a la inscripción o anotaciones preventivas de los derechos reales sobre inmuebles, en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que en su párrafo primero establece que “inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real” .
Interpretación del precepto 674.2, segundo párrafo, en los términos antedichos que también vendría obligada por la previsión interpretativa del artículo tercero del Código Civil, en cuanto dispone, en primer lugar y como principal criterio, que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras” y debiéndose asimismo traer a colación el aforismo “in claris non fit interpretatio”, en el sentido de que cuando los términos de la norma son claros, hay que estar a los mismos, sin ser dable interpretaciones correctoras.
Al respecto de la cuestión que nos ocupa la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1993, en cuanto a la cancelación de inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de hipoteca, señaló textualmente que “Según la regla 17.a del art. 131, verificado el remate se dictará auto aprobándolo y ordenando la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del actor y, en su caso (nótese bien, en su caso), la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de aquélla, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en la regla 4.a”. Prosiguiendo la sentencia citada recalcando que la frase “en su caso” no cabe entenderla como referida a si las hubiere, pues si todas se hubieren de cancelar sobraba (sic) . Vemos por tanto como esta sentencia del Alto Tribunal mantiene que si no existiera la consideración “en su caso”, todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca ejecutada deberían cancelarse, y habiéndose eliminado dicha mención a “en su caso” en la previsión cancelatoria del artículo 674.2, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, previsión que ha sustituido a la anterior consignada en la regla 17.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, cabría colegir que actualmente la previsión legislativa atiende a una total cancelación de toda inscripción o anotación posterior a la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.
La misma Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1993, recalca, en relación con la ausencia de previsión normativa en cuanto a lo absoluto del mandato cancelatorio de la regla 17.a, de inscripciones y anotaciones posteriores, de la cual nos venimos ocupando en estas notas, diciendo “que no todas han de cancelarse hasta lo anuncia la regla 8.a antes descrita” ; regla 8.a del artículo 131 de la ley Hipotecaria, que en su redacción anterior a la modificación operada por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, disponía, en lo que ahora nos interesa, en relación con los anuncios de subasta, que en los mismos se expresaría …” que las cargas o gravámenes anteriores y los preferentes – si los hubiere – al crédito del actor continuarán subsistentes, entendiéndose que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate”, haciendo, como puede verse, una expresa mención a la no extensión de la cancelación de los gravámenes o cargas posteriores que fueren preferentes. A este respecto debemos hacer notar como el artículo sustituto de la previsión de la regla 8a antes transcrita, recogida ahora en el número 3o del 668 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, ha omitido asimismo la citada referencia en cuanto a gravámenes posteriores, rezando el mentado apartado tercero “que las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si el remate se adjudicare a su favor”. Con lo cual este argumento de la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1993, por el que se buscaba justificación legislativa a la no cancelación de todas las cargas posteriores, vuelve a decaer a consecuencia del cambio de tenor de la nueva previsión legislativa contenida en la redacción vigente de la ley de Enjuiciamiento Civil.
El problema que apuntamos debe ser solucionado atendiendo en la interpretación del artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la cuestión que nos ocupa, a criterios sistemáticos que corrijan los efectos de una interpretación estrictamente literal, así apreciamos que el mencionado precepto se haya incardinado en la Sección Sexta del Capítulo Cuarto , sección que lleva por título “De la subasta de bienes inmuebles”, por lo que las previsiones antes reflejadas están pensadas por el legislador para el supuesto de la ejecución de un bien inmueble en su conjunto y con carácter pleno, de acuerdo con el título de la sección, y no para supuestos de ejecución de derechos plenos parciales sobre cuotas del inmueble o derechos limitados sobre un bien inmueble. Es decir, la previsión del artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil está pensada para el supuesto de ejecución de un derecho con carácter pleno sobre el íntegro bien inmueble objeto de la ejecución, así v. gr. la hipoteca sobre la propiedad del inmueble, cuya ejecución determinaría la propiedad del mismo para el adjudicatario, pero no para la ejecución de derechos plenos parciales como v. gr. la hipoteca de la mitad indivisa de un inmueble, razón por la cual si aplicamos literalmente la previsión de cancelación de cargas posteriores recogida en el mencionado artículo 674 al caso de ejecución de una hipoteca sobre la mitad indivisa de una finca, inscrita antes del acceso al Registro de la Propiedad de la hipoteca sobra la otra mitad indivisa de la propiedad de la misma finca, nos llevaría al absurdo resultado de exigirnos el precepto la cancelación de la inscripción de dicha hipoteca sobre la otra mitad indivisa sobre la base de su carácter posterior a la de la inscripción de hipoteca que se ejecuta.
Esta interpretación sistemática del precepto es útil asimismo en otros casos análogos como la ejecución de derechos limitados, así v.gr. la ejecución de una hipoteca sobre un usufructo, con posterior inscripción de la transmisión de la nuda propiedad, ya que la aplicación literal de la previsión normativa del artículo 674, nos llevaría al absurdo de que ejecución de la hipoteca inscrita con anterioridad a la transmisión de la nuda propiedad, conllevaría la cancelación de la inscripción de dicha transmisión de la nuda propiedad por exigirse la cancelación de “todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656” ex artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Otras consideraciones avalarían también la procedencia de la interpretación que aquí mantenemos, así el artículo séptimo del Código civil prescribe el ejercicio de los derechos conforme a las exigencias derivadas de la buena fe , ejercicio que contravendría la buena fe si conllevara la cancelación registral de derechos diferentes de aquel que es objeto de ejecución por una interpretación literal de la previsión de cancelación de todas las anotaciones o inscripciones posteriores a las que se ejecuta que recoge la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Asimismo una actuación de ese tipo, estimamos supondría un supuesto de abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo, proscrito también por el número dos del mismo artículo séptimo del Código civil, ya que se expulsarían del Registro de la Propiedad derechos de pacífica coexistencia con el derecho objeto de ejecución, por ser diferentes.
Todo lo cual nos lleva a afirmar que la previsión del artículo 674.2, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativa a “la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados”, debe interpretarse referida a aquellas inscripciones o anotaciones que recojan derechos incompatibles con el derecho objeto de ejecución y no con aquellas inscripciones o anotaciones de otros derechos plenos parciales (por cuotas) o derechos limitados, cuando lo que es objeto de ejecución no es el pleno derecho de propiedad sobre la totalidad del inmueble en cuestión.
Aunque nos resulte, quizás, más familiar el decálogo del abogado Uruguayo D. Eduardo Couture, no es menos conocido el decálogo elaborado por D. Ángel Ossorio, con el cual me siento igualmente identificado, bien sea, conscientemente, por su claridad o bien, inconscientemente, por provenir del autor que me ilustró sobre esta difícil profesión en su libro “El alma de la toga”, cuya lectura me fuera recomendada por D. Jesús Manuel Botello Fernández el primer día que puse los pies en un despacho de abogados, siendo un texto de tono amable que, a pesar de superar los ochenta y cinco años de vida, es de plena aplicación para el correcto ejercicio de nuestra profesión a día de hoy. Este decálogo contiene tres reglas que en ocasiones olvidamos los letrados, casi siempre enfrascados en otro tipo de cuestiones más prácticas o estratégicas. Las mismas son: Ten fe en la razón que es lo que en general prevalece, en segundo lugar, pon la moral por encima de las leyes y por ultimo, aprecia como el mejor de los textos el sentido común. Nuestros clientes en muchas ocasiones nos ganan la batalla en el cumplimiento de estas normas que más que calificarlas como deontológicas, las calificaría como consejos de aquellas mentes privilegiadas que, además, tienen ya muchas batallas a las espaldas.
Y digo esto por que no hace mucho tiempo, unos días antes de un juicio y sin aparente éxito intentaba explicarle al cliente los caminos procesales que, estratégicamente, podíamos usar para obtener, por una parte, dar por finalizado un arrendamiento por expiración del plazo contractual y por otra, obligar al contrario a pagar las rentas debidas y su estancia una vez expirado el contrato, desde que se le notificó nuestra intención de no prorrogar el contrato. Le hablé de acumulación de acciones, de finalización del periodo contractual, de la reclamación de los daños y perjuicios acumulada a la acción de desahucio por expiración del periodo contractual, y demás vicisitudes procesales. Este cliente, por su expresión, se mostraba ciertamente contrariado con mi exposición, delatando su enojo, y sin duda pensando que su letrado era ciertamente corto de entendederas, por tratar de explicar con un lenguaje tan técnico lo obvio. Su respuesta a mi perorata procesal fue tajante, replicándome que lo que debíamos lograr es que condenen a Don Fulano a que deje el local libre y que vaya pagando hasta que se resuelva el procedimiento. En definitiva, carecía de lógica que mi cliente tuviera que poner varios procedimientos para obtener la integra restitución de la posesión de su inmueble, reclamando por separado las rentas que se hubieran devengado durante la sustanciación del mismo, por otra parte resultaba, asimismo, inmoral que el inquilino pudiera dilatar indiscriminadamente su estancia en el inmueble recurriendo sin que tenga que abonar cantidad alguna, y resultaba finalmente ajeno al sentido común que la interpretación de un texto como la nueva ley de enjuiciamiento no permitiera esta acumulación de acciones al objeto de reclamar no solo la restitución de la posesión mediante el desahucio del inquilino sino la reclamación ejecutiva cualquier cantidad debida durante el procedimiento al objeto de evitar en lo posible el intento de alargar en la fase de apelación la estancia en el inmueble, sobre todo cuando nos encontramos litigando en poblaciones, desgraciadamente famosas por su embotellamiento procesal, que hacen que al ocupante le valga la pena esos meses de más de ocupación aun cuando deba asumir una ineludible condena en costas de la segunda instancia.
Parto, a la hora de abordar este tema, de la premisa mayoritariamente aceptada, de que, una vez finalizado el termino contractualmente fijado en un contrato de arrendamiento e instada por cualquiera de las partes facultadas para ello, la terminación del mismo, las cantidades que el arrendatario paga o debiera pagar por su estancia no consentida ya no es renta propiamente dicha sino una cantidad asimilada a indemnización por perjuicio de la ocupación no consentida. En un supuesto habitual, nos encontrábamos con una persona que no se da por aludido en la comunicación que pone de manifiesto la terminación del contrato, no se marcha del inmueble, deja de pagar la renta debida antes incluso de que finalice el contrato, y llegado el fin del mismo se mantiene allí durante meses, en espera de que se resuelva el inminente pleito en primera instancia y tras la Sentencia condenatoria, previsiblemente, formula una temeraria apelación, demorando el proceso hasta que se dicte una nueva sentencia confirmatoria, adquiriendo la misma firmeza, solicitando los beneficios que otorga el art. 703 para desalojar los enseres y las obligaciones del 704 en caso de que fueren varios los ocupantes del inmueble, y finalmente ejecutar por la vía de apremio el oportuno lanzamiento.
Lo primero que debemos distinguir con nitidez es el hecho de que la nueva ley de Enjuiciamiento Civil no ha destinado un artículo específico a la acumulación de la acción sumaria de expiración del término contractual a la de reclamación de estas cantidades debidas en concepto de ilegítima ocupación. En cambio, cuando la acción instada es la de desahucio por falta de pago la realidad es muy distinta pues el Art. 438.3 regla 3a establece expresamente, en forma de excepción, la posibilidad de acumulación de acciones en caso de que el juicio verbal de desahucio tenga origen en la falta de pago de las rentas debidas, cualquiera que fuere su cuantía, y recordemos que en un principio también dependía, esta acumulación de la cuantía, pues si era superior a 500.000 habría de sustanciarse por un proceso Declarativo Ordinario (vigente hasta diciembre del 2001). También ha resultado excluida esta materia de la disposición adicional quinta de la LEC introducida tras la reforma de la Ley Orgánica del Poder Judicial que en aras de agilizar la tramitación de ciertos procesos deja fuera expresamente los de desahucio por expiración del término contractual, de tal forma dice la ley que en aquellos partidos judiciales donde se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato se presentarán ante ellas las demandas y solicitudes que versen sobre las siguientes materias:
a) Reclamaciones de cantidad referidas en el apartado 2 del art. 250 de esta ley.
b) Desahucios de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas y, en su caso, reclamaciones de estas rentas o cantidades cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio.
c) Medidas cautelares previas o simultáneas a la demanda, a las que se refiere la regla 6a del art. 770.
d) Medidas provisionales de nulidad, separación o divorcio, previas o simultáneas a la demanda, previstas en los arts. 771 y 773.1.
e) Demandas de nulidad, separación o divorcio solicitados de mutuo acuerdo, o por uno de los cónyuges con el consentimiento del otro.
Sea como fuere, esta omisión, bajo mi punto de vista, sin razonamiento suficiente que la sustente hace que tengamos que aprovechar al máximo los recursos de nuestra reciente Ley de Enjuiciamiento cuando pretendemos acumular el desahucio por expiración del término y la reclamación de rentas.
Para ello lo primero a lo que debemos dar respuesta es, qué ocurre cuando se insta el desahucio por expiración del término contractual y pretendemos solicitar las rentas debidas y las que se van a deber durante el proceso. Sencillamente nos debemos remitir a la regla general en cuanto a acumulación de acciones, es decir que se puede acumular toda acción derivada de los mismos hechos, siempre que proceda su sustanciación por los trámites propios del Juicio Verbal (438.1.1a). Ello quiere decir que, por ejemplo, si un inquilino debiera ya varios meses de renta o cantidad asimilada por ocupación y ya superan la cuantía establecida para el juicio verbal la acumulación sería del todo inviable, y el arrendador, tendría que o bien acudir a un plenario, o esperar a la finalización de un procedimiento sumario de desahucio para instar otro o bien simultanear un procedimiento de reclamación de reclamación de rentas, daños y perjuicios con otro de desahucio por expiración del termino contractual, algo, en este último caso, realmente gravoso y con bastantes escollos procesales.
En el caso de que las rentas, más las cantidades devengadas por ocupación no consentida debidas a la fecha de instar el desahucio por expiración del termino contractual, no superen la cuantía propia del Juicio Verbal la acumulación es absolutamente plausible si bien, nos encontramos con una nueva problemática, ¿Cómo reclamar esas cantidades por “ocupación” mientras se sustancia el procedimiento?. La forma que considero más acertada, es mediante un suplico con tres peticiones diferenciadas, ejercitando tres acciones, por una parte, solicitando en primer lugar de forma principal la declaración de expiración del término contractual, condenando al demandado a pasar por dicha declaración a proceder al desalojo del inmueble, y en segundo lugar, mediante otras dos peticiones, una primera que dirigida a solicitar la condena del demandado por rentas debidas, y una tercera a solicitar la condena del demandado por los daños y perjuicios que ya se hayan puesto de manifiesto (mensualidades y gastos tras la finalización del contrato) así como los que son de previsible generación al amparo del art. 219 para acumular esta petición, en aquello que la ley llama frutos, rentas, utilidades o productos de cualquier clase.
No obstante estas cantidades, a las que me he referido en último lugar, ni son propiamente frutos, ni rentas, ni utilidades siendo calificada como “precio de la ocupación”, por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 28-9-2004 (Pte: D. Fernando Sanz Talayero) cuando dice que “…si el arrendatario no se va, mientras se decide judicialmente el desahucio está obligado a pagar las rentas del local que ocupa, siendo legítimo que el arrendador las cobre como precio de la ocupación y resarcimiento de los perjuicios sufridos.”
Esperamos por lo tanto que la sentencia condene sola resolución al demandado no solo a dejar expedito el inmueble sino a “ponerse al día” en las rentas, a pagar los daños y perjuicios desde la fecha de la finalización contractual hasta el efectivo desalojo.
Pero esta es sólo la primera parte de la contienda, pues nuestro cliente espera, no solo que el demandado sea lanzado lo antes posible, sino que sea obligado a abonar las cantidades a que ha sido condenado a medida que se van generando, y así evitar el pernicioso resultado de un fatigoso procedimiento en segunda instancia con una gran cantidad debida por un condenado a las puertas del lanzamiento y, de paso, a las puertas de la insolvencia. En tal caso la ley de enjuiciamiento Civil ofrecería la posibilidad de aplicar el genérico Artículo 449 el cual establece que en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al prepararlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.
En principio, y como es obvio, hemos de encuadrar el procedimiento de desahucio por expiración del término contractual como procedimiento que lleva aparejado el lanzamiento, sin embargo, siempre podemos encontrar a quien niegue la aplicación de este artículo en cuanto las cantidades devengadas tras la expiración del termino contractual, los cuales sustentarán su alegación en que las cantidades que se van generando, ni son rentas vencidas, ni con arreglo a ningún contrato deben pagarse por adelantadas, pues como ya se ha dicho anteriormente son “indemnización por precio de la ocupación”, escollo que quedaría salvado con un suplico que dirá lugar a una sentencia que en su fallo condene al demandado de forma sistemática, tanto a pagar puntualmente lo debido como a pagar también puntualmente lo que se vaya debiendo, aun así el Tribunal Supremo, aclara que a diferencia de lo que disponía el ordinal 3o del Art. 1706 de la LEC de 1881-referido exclusivamente a los arrendamientos rústicos, urbanos o de cualquier naturaleza- ha establecido la obligatoriedad de cumplimiento de dicho requisito para todos “los procesos que lleven aparejado el lanzamiento”; de manera que la definitiva redacción de este precepto hace exigible el cumplimiento oportuno del requisito no sólo en aquellos procesos arrendaticios en que se ejercite una acción de desahucio, bien sea por falta de pago o expiración del término contractual (seguidos por el cauce del juicio verbal tanto bajo la vigencia de la LEC de 1881, según establecía el art. 38 de la LAU , como tras la LEC 1/2000, al amparo de su art. 250.1o), sino que resulta exigible en todos aquellos procesos, cualquiera que sea la acción ejercitada y el cauce procedimental seguido, cuya consecuencia sea el lanzamiento, o lo que es lo mismo, lleven aparejado el desalojo o la entrega de la posesión, como consecuencia del cese de una relación jurídica en la que se venga satisfaciendo un canon o renta. Así pues, en la medida en que la Sentencia que se recurre, aclarada por Auto de 19 de noviembre de 2001, se acuerda expresamente “…declaramos resuelto el citado contrato, procediéndose al desahucio de la sociedad actora, que deberá entregar a la arrendadora la posesión de la Estación de Servicio …”, no cabe duda alguna de que resulta exigible el cumplimiento del requisito que se examina, ya que la estimación de la demanda reconvencional por la Sentencia dictada en segunda instancia lleva consigo el lanzamiento de la entidad actora recurrente. (Auto de 20-5-2003de la Sala Primera Tribunal Supremo, rec. 229/2002. Pte: D. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta).
Podemos por tanto decir con criterio, sin aburrir en exceso al cliente con peroratas innecesarias, que, salvo raras interpretaciones alejadas del sentido común, podemos solicitar Judicialmente de forma sumaria y en un solo procedimiento la extinción del contrato y el inmediato desahucio, las rentas que debe y las que vaya debiendo, tranquilizándole cuando le informemos que el contrario, además, no puede recurrir si no se pone al día con las rentas.
