Apuntes sobre la nueva regulacion del arrendamiento de vivienda de uso turístico en Andalucía

I.- ANTECEDENTES

La modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos llevada a cabo por Ley 4/2013, de 4 de Junio excluye de su ámbito de aplicación la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, lo que viene a dejar fuera del ámbito de la misma la actividad de naturaleza arrendaticia que tenga además un matiz turístico.

De esta forma, la citada modificación hace que se traslade a las competencias de las comunidades autónomas la posibilidad de dictar normas de desarrollo que vengan a establecer el régimen jurídico de las citadas viviendas y que venga a rellenar el vacío legal.

Del precepto citado, se infieren los siguientes requisitos[1] :

a.- Que el arrendamiento lo sea de la totalidad de la vivienda lo que en puridad excluye el arrendamiento parcial o subarrendamiento de habitaciones, requisito éste, que como veremos el Decreto andaluz no atiende.

b.- Que esté en condiciones de uso inmediato lo que implica que esté amueblada y debidamente equipada.

c.- Que están comercializados o promocionados en canales de oferta turística lo que implica una nueva duda pues, de la literalidad de la norma, parece que quedarían fuera del uso turístico aquellas viviendas que se arriendan sin que previamente se haya producido esa oferta dentro de los canales de promoción turística, es decir, aquellos que por ejemplo se producen directamente, sin oferta, entre propietario y usuario turístico.

d.- Que tengan una finalidad lucrativa.

e.- Que se sometan a un régimen especifico de su normativa sectorial lo que implica que hasta tanto las Comunidades Autónomas no regulen dichos usos y lo hagan específicamente, los arrendamientos citados seguirán rigiéndose por la norma civil dentro de la figura contractual de arrendamiento de temporada.

 

II.-REGULACIÓN DE LAS VIVIENDAS DE USO TURISTICO

Actualmente, junto a la andaluza, son las Comunidades de Cataluña, Madrid, Aragón y Canarias las que han dictado normas reglamentarias al respecto.

Por cronología, Cataluña regula estas viviendas mediante Decreto 159/2012 de 20 de noviembre de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico, norma que como decíamos viene a regularla junto con otra tipología de alojamiento turístico, reservando el último Capítulo, artículos 66 a 72, a su desarrollo.

En Madrid es el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico norma que, de nuevo, regula las viviendas de uso turístico junto a los apartamentos, estableciendo unas normas de carácter común a ambos, artículos 1 a 7 y regulando las viviendas ya de manera expresa en los artículos 17 a 20.

En Aragón la figura de este tipo de alojamiento se regula en el Decreto 80/2015, de 5 de mayo, del Gobierno de Aragón, por el que aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en dicha Comunidad.

En Canarias se desarrolla en el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

Finalmente Andalucía, y tras largo tiempo de espera, regula las viviendas de uso turístico mediante Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, con entrada en vigor el 12 de mayo de 2016.

 

III. EL RÉGIMEN JURIDICO DE LAS VIVIENDAS DE USO TURISTICO EN ANDALUCÍA.

III.a.- Definición

El Decreto en Andalucía define estas viviendas como aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial donde se vaya a ofrecer el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos, presumiéndose que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística, tales como agencias de viaje u otras empresas que medien u organicen servicios turísticos.[2] En todo caso, el servicio se considerará turístico cuando incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Del anterior concepto se infieren una serie de requisitos para la aplicación del Decreto,

  1. El inmueble esté ubicado en zona residencial, por lo que se excluyen las viviendas en suelo rústico.
  2. Ofrecer el servicio de forma habitual y con fines turísticos.
  3. Presunción de habitualidad y destino turístico cuando se ofrezca el servicio a través de canales de oferta turística entendiendo como tales las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Una primera consideración debe hacerse respecto de la exigencia urbanística del suelo que supondrá la posibilidad de que los Ayuntamientos puedan establecer en sus planes de ordenación medidas relativas, e incluso prohibiciones, al desarrollo de la actividad en determinadas zonas de la ciudad.[3]

En segundo lugar, la norma andaluza hace descansar el concepto de la vivienda de uso turístico en la habitualidad, sin concretar este concepto indeterminado[4], y la finalidad turística, lo que no arroja claridad sobre la cesión que se produzca sin la comercialización antes dicha, es decir, cuando el propietario de manera esporádica ceda su vivienda con destino vacacional fuera de dichos cauces promocionales (el boca a boca, por ejemplo).

Aún más, entiendo que el Decreto solo será aplicable a aquellos casos en los que la vivienda se comercialice a través de páginas web que permitan la reserva pero no en aquellos casos en los que el medio virtual permite únicamente ponerse en contacto a interesados en el alquiler con los propietarios pero que no facilitan la reserva a través de la página web.

En estos casos entiendo que dichas cesiones continuarán rigiéndose por las normas relativas al arrendamiento de temporada sin que deban someterse a la norma reglamentaria.

En cualquier caso presumo que esta indefinición legal, será objeto de interpretación por los Tribunales que resolverán sobre la legislación aplicable en cada caso concreto, sobre todo a fin de esclarecer la presunción que la norma establece sobre habitualidad o finalidad turística.

III.b.- Tipos y capacidad.

El Decreto andaluz, artículo 5, establece dos tipos de vivienda atendiendo a su cesión, ya sea completa, cuando la vivienda se cede en su totalidad o por habitaciones, debiendo la persona propietaria vivir en ella, en cuyo caso podrán utilizar las denominaciones internacionalmente reconocidas para este tipo de alojamiento.

Es significativo el requisito que el propietario, en el caso de cesión parcial, deba vivir en ella lo que la hace que pueda constituir incluso su residencia permanente o domicilio habitual extremo que, como se mencionará en el régimen disciplinario, puede afectar a la actividad inspectora en cuanto a la protección constitucional del mismo y difiere de otras reglamentaciones que consideran expresamente la consideración de residencia permanente del propietario en dichas viviendas.[5]

La norma contraviene la imposibilidad establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de cesión o subarriendo parcial por habitaciones y es discordante con las normas dictadas en el resto de Comunidades Autónomas.[6]

Es previsible que esta discordancia entre la norma reglamentaria autonómica y estatal deba resolverse en los Tribunales, estableciendo el régimen que deba aplicarse a la cesión por habitaciones que la LAU parece incluir en el arrendamiento por temporada y el Decreto en el régimen de viviendas de uso turístico.

En mi opinión, la permisibilidad sobre la cesión parcial se acomoda a los nuevos productos y tendencias del sector de alojamiento extrahotelero y se ajusta a la libertad del propietario del ejercicio del derecho de la propiedad, pero casa mal con la realidad de este tipo de alojamientos en los que la cesión se hace en la práctica normalmente de manera total y no por habitaciones.

Finalmente el Decreto establece, que su capacidad vendrá limitada a lo dispuesto en la licencia de ocupación y en todo caso, cuando el uso de la vivienda sea completo no podrá ser superior a 15 plazas y cuando el uso sea por habitaciones, no podrá superar las 6 plazas, no pudiendo exceder en ambos tipos de 4 plazas por habitación, si bien no establece si en esta ratio debe incluirse el numero de titulares que en régimen compartido deben vivir en ellas.

III.c.- Duración de las estancias.

La norma andaluza no establece un mínimo de contratación, siendo que en el Proyecto se establecía ese mínimo en dos estancias.

Esta ausencia de duración no ha atendido a las exigencias del sector hotelero que pretende unas estancias mínimas en salvaguarda de sus intereses económicos.

Quizás la norma andaluza ha evitado establecer una duración mínima haciéndose eco de la problemática en cuanto su fijación concreta podría plantear problemas en cuanto a la competencia efectiva en los mercados porque restringe la capacidad de elección del consumidor, extremo éste sobre el que deberán pronunciarse los Tribunales al estar actualmente pendiente de recurso.[7]

Nada dice la norma andaluza sobre la duración máxima de las estancias lo que parece conveniente a fin de establecer un periodo máximo de referencia para considerarla como temporada[8].

III.d.-Condiciones y requisitos materiales

La norma andaluza establece con carácter general que las viviendas deberán disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas, deberán estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan así como exigencia de refrigeración o calefacción por elementos fijos en las habitaciones y salones, según periodo del alquiler.

En cuanto a la tipología de la vivienda la norma andaluza no establece ninguna prohibición, siendo indiferente el tipo constructivo de la misma y su ubicación[9] y no establece ninguna obligación respecto a obligaciones de identificación de la vivienda con la correspondiente placa, lo que indudablemente podría colisionar con los propietarios en propiedad horizontal en cuanto a su instalación en zonas comunes o fachada[10].

III.e.- Formalidades contractuales.

La norma andaluza establece, artículo 7, que con independencia de la vía empleada para la contratación, a toda persona usuaria, en el momento de su recepción, le será entregado un documento en el que conste, al menos, el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono de contacto, entregándosele este documento a modo de contrato de lo que se infiere la forma escrita de la relación entre las partes lo que otorga seguridad jurídica a la vez que adapta su contenido a la legislación sobre consumo.

III.f.- Precios y reservas

Muy exhaustiva en la materia es la norma andaluza al establecer, artículo 8, que el precio ofertado será por noche de estancia y conforme al artículo 32 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre reguladora del Turismo en Andalucía [11] y en todo caso estará incluido el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada de nuevas personas usuarias y el uso de ropa de cama y baño.

En cuanto a las reserva, se podrá solicitar un adelanto del precio en concepto de señal, que se entiende a cuenta del importe resultante de los servicios reservados hasta un máximo del 30% del total de la estancia.

Añade la norma que todos los pagos deberán contar con sus justificantes y que en caso de reservas se informará en dicho justificante del precio total de la reserva, de los anticipos efectuados y penalizaciones aplicables que la norma establece en las siguientes hasta el 50% del anticipo efectuado si la usuaria cancela antes de diez días de la fecha prevista para la ocupación y del 100% si se cancela la reserva con menos de diez días de la fecha prevista para la ocupación, salvo fuerza mayor, debidamente justificada, en cuyo caso no se podrá aplicar penalización alguna.

La persona o entidad explotadora de la vivienda de uso turístico, continua la norma andaluza, no podrá contratar plazas que no pueda atender en las condiciones pactadas. En caso contrario, ésta deberá devolver el anticipo efectuado por el usuario y si la reserva se cancela con menos de 10 días de antelación, indemnizarle con el 30% del precio de la estancia contratada. En el caso en que el motivo de la cancelación sea por fuerza mayor, debidamente justificada, no se podrá aplicar penalización alguna.

Finalmente, las condiciones de precio y reserva deberán ser debidamente publicitadas con carácter previo a la contratación.

En el orden tributario significarse que el arrendamiento estará sujeto al IVA, al tipo de gravamen del 10 %.

III.g. Obligaciones de las partes.

El Decreto establece, para las empresas o titulares, la obligación de proporcionar información turística de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad, información turística de la ciudad y guía de espectáculos así como facilitar a las personas usuarias un número de teléfono disponible veinticuatro horas que deberá estar en un lugar visible para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda, tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso y, finalmente, informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda y la existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.[12]

Del mismo modo la persona o entidad explotadora entregará a la usuaria la vivienda a la hora que ambas libremente hayan pactado y en su defecto, se presumirá que el derecho de ocupación de la vivienda comienza a las 16 horas del primer día del periodo contratado y finaliza a las 12,00 horas del día en que finaliza dicho periodo.

En el momento de entrega de la vivienda de uso turístico al usuario se le informará sobre el funcionamiento de los aparatos electrodomésticos y otros instrumentos que lo requieran. Del mismo modo se informará al usuario sobre las normas de uso de los elementos e instalaciones comunes del bloque o urbanización y se le darán las llaves, tarjetas y pases que permitan el acceso y disfrute de dichas dependencias.

En cuanto a las obligaciones de los usuarios la norma remite a la Ley 13/2011 de 23 de diciembre reguladora del Turismo en la Comunidad.[13]

III.h. Propiedad Horizontal.

El Decreto ha suprimido el sometimiento del alojamiento en viviendas de uso turístico a los estatutos de la comunidad de propietarios donde éstas se ubiquen, y en particular, a las normas relativas al uso y disfrute de los servicios de uso común que hacia el Proyecto[14] separándose en este aspecto de otras regulaciones autonómicas.[15]

Esta cuestión no baladí mantiene abierta la problemática del ejercicio de la actividad cuando las normas de la Comunidad o su título constitutivo impidan el desarrollo de la misma, lo que podría suponer una excepcional prohibición del ejercicio de los derechos de propiedad reconocidos en el artículo 33 de la Constitución, si bien dicho derecho convive con la prohibición de realizar actividades contrarias a la convivencia normal de la Comunidad o que resulten prohibidas por los propios Estatutos de la Comunidad lo que presumo supondrá conflictos judiciales que no serán resueltos de manera unánime por los Tribunales al no haberse clarificado en la norma.[16]

La cuestión por consiguiente se traducirá en la posibilidad de que los Estatutos o el Título de Constitución de la Comunidad establezcan la prohibición expresa de la actividad o bien la Junta General prohíba la misma por la mayoría correspondiente, lo que generará los conflictos entre los vecinos a dirimir en sede judicial, a lo que habrá de unirse la controversia si estamos ante una actividad molesta que altere la normal convivencia del resto de propietarios, por lo que la casuística en este aspecto será de muy diversa índole dado el concepto indeterminado que la normal convivencia conlleva.[17]

III.i. Obligaciones registrales, documentación preceptiva y autorizaciones.

En otro orden de cosas, se requiere por los titulares la previa comunicación y en su caso autorización por los órganos competentes de la Administración turística para el inicio de la actividad y a efectos de la inscripción en el Registro de Actividades Turísticas, procedimiento que debe iniciarse con la correspondiente declaración responsable y que dará lugar, de omitirse esta obligación, a considerarse dicha actividad clandestina.

A lo anterior debe unirse la obligación del libro registro de entrada de viajeros que los establecimientos de hostelería deben llevar a los efectos de comunicación de las estancias a la autoridad policial[18] y la obligación de disponer del correspondiente libro de hojas y reclamaciones.

En orden tributario, los propietarios deberán cumplir las formalidades respecto al IVA, realizando las preceptivas declaraciones trimestrales y su resumen anual.

En resumen, un cumulo de obligaciones que se hacen necesarias al considerar la actividad como turística pero que no cabe la menor duda dificultará a los propietarios la gestión de sus viviendas y a la Administración el control del cumplimiento de las obligaciones formales que deberán llevara a cabo por aquellos.

III.j. Régimen sancionador.

No crea un específico régimen sancionador la norma andaluza, siendo que se remite a la disciplina turística contenida en la Ley del Turismo.

La norma andaluza se ha alineado con la tendencia de no ampliar la responsabilidad a los portales que en internet sirven para la comercialización, extremo éste que en otras Comunidades autónomas[19] se viene aplicando recientemente por la Administración al considerar solidaria la responsabilidad por posibles incumplimientos entre el propietario y la empresa comercializadora o promotora.

Entiendo que dicha ampliación de responsabilidad, y siempre que no se produzca por la comercializadora virtual una asistencia en la promoción de tales ofertas, será de complicada aplicación práctica pues no podemos olvidar que en este punto concreto la Ley de Servicios de la Sociedad de Información considera exento de responsabilidad a estas web cuando no tengan conocimiento efectivo de la actividad o la información a la que remiten o recomiendan sea ilícita.

En otro orden de cosas, y en cuanto a la actividad inspectora y dado que en nuestra Comunidad se permite que las viviendas destinadas lo sean a su vez permanente de sus propietarios deberán extremarse dichas tareas inspectoras en cuando a la protección que sobre el domicilio se establece constitucionalmente, mención que expresamente se recoge en la reglamentación de otras Comunidades en las que se ha expresado la vivienda en explotación no puede constituir el domicilio habitual del propietario[20].

Finalmente, el Decreto estable la responsabilidad del propietario de la vivienda en caso que sea distinto a la persona que lo explote, si bien no determina el carácter de la responsabilidad que el Consejo Económico y Social de Andalucía recomendó fuera subsidiaria.

CONCLUSIONES

1.- La norma andaluza no resuelve los supuestos en los que la relación arrendaticia se establezca directamente entre particulares, sin que el propietario utilice ningún medio de promoción u oferta, lo que hace que dichos arrendamientos estén fuera de la norma administrativa.

2.- Se encuentran indefinidos los supuestos en los que la vivienda sea vivienda habitual del propietario y durante un corto de tiempo al año, un mes por ejemplo, la destine periódicamente al arrendamiento turístico.

3.- No se establece un periodo máximo de ocupación para entenderlo como de temporada ni se concreta el concepto de habitualidad.

4.- La admisión de la cesión parcial o por habitaciones parece contravenir lo dispuesto en la LAU y crea dudas sobre cuál será la norma aplicable en dichos casos.

5.- La normativa abre la controversia en el régimen de la Propiedad Horizontal al no aclarar si se precisa autorización del resto de propietarios, lo que indudablemente y salvo modificación y adaptación a las nuevas reglamentaciones de la Ley de Propiedad Horizontal, será previsible un aumento de los conflictos judiciales en contra de dicha actividad.

6.- La norma no incluye la responsabilidad de las empresas que actúen como canales de promoción y oferta de las propias viviendas cuando publiciten las viviendas dentro de su normal actividad siendo además que no determina el tipo de responsabilidad que afecta a las empresas que exploten las viviendas.

7.- Habrá que esperar a la respuesta que los Ayuntamientos den a la concesión de licencias para la actividad en zonas concretas y que puedan limitar su ejercicio.

[1] ROMAN MÁRQUEZ, A.: “Las viviendas particulares dedicadas a la actividad de alojamiento turístico. Su exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos”. Revista Internacional de Doctrina y Jurisprudencia. http://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/4748546.pdf. 2014.

 

[2] En el Proyecto se establecía la presunción de habitualidad y finalidad turística cuando se ofreciera este servicio como turístico a través de cualquier medio publicitario, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías, exigencia que el Decreto ha suprimido.

[3] Es el caso del Ayuntamiento de Barcelona que ha suspendido la concesión de licencias para viviendas turísticas en todo el distrito del Eixample y en algunos barrios de los distritos de Sant Martí, Horta-Guinardó, Gràcia, Sants-Montjuïc, Sarrià-Sant Gervasi y Ciutat

[4] En Cataluña, se considera cesión reiterada cuando la vivienda se cede dos o más veces dentro del periodo de un año (Decreto 159/2012 de 20 de noviembre de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico, artículo 66.3 º)

[5] No es este el criterio del Decreto regulador de las viviendas en Madrid (vid. Decreto 79/2014, de 10 de julio, artículo 3) al establecer que las viviendas de uso turístico no podrán utilizarse como residencia permanente, ni alegar la condición de domicilio para impedir la acción de la inspección competente.

[6] Tanto la norma catalana (vid. Decreto 159/2012 de 20 de noviembre, artículo 66.2º), como la madrileña (vid. Decreto 79/2014, de 10 de julio, artículo 18.4º) y aragonesa (vid. Decreto 80/2015, de 5 de mayo, artículo 3) prohíben expresamente la cesión por estancias o habitaciones. No obstante, y manteniéndose tal prohibición en las Islas Canarias la Comisión Nacional de Mercado y Valores rechaza que se prohíba el alquiler por estancias o habitaciones, al entenderlo contrario al derecho del empresario de organizar su actividad y de los ciudadanos de disponer de sus bienes sin restricciones injustificadas.

[7] El Recurso ha sido interpuesto por la Comisión Nacional de Mercado de la Competencia al amparo del artículo 5.4 de la Ley 3/2013, de 4 de junio, de creación de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia y contra la duración establecida en el artículo 17.3º del Decreto 79/2004, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid y que establece estancias superiores a cinco días, entendiéndose por la Comisión que la medida no está justificada en términos de necesidad y proporcionalidad y producirá una restricción grave para la competencia en este mercado, además de perjuicios a los consumidores.

[8] En Cataluña se fija en 31 días (artículo 66.3º).

[9] No es este el caso balear que en su Ley reguladora del Turismo permite únicamente la comercialización de estancias turísticas en viviendas aislada o pareada y que en ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes que se encuentran en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal, quedando en consecuencia prohibida la comercialización de estancias turísticas en este tipo de viviendas (artículo 52, Ley 8/2012 de 19 de julio)

[10] No es el caso de Aragón cuya norma reguladora establece que las viviendas de uso turístico deberán estar identificadas mediante la colocación en el exterior de las mismas de un pictograma con las siglas “VUT” y el número de signatura correspondiente a su inscripción en el Registro de Turismo de Aragón, según pictograma cuyas características se detallan en el anexo del propio Reglamento. A propósito de la regulación canaria, la Comisión Nacional de Mercado y Valores consideró desproporcionada dicha exigencia pese a que su norma establece que dicha placa se siempre que no conste prohibición expresa por parte de las normas de la comunidad de propietarios.

[11] 1. Los precios de los servicios turísticos son libres.

  1. Las tarifas de precios, que estarán siempre a disposición de las personas usuarias, serán expuestas en lugar visible de los establecimientos turísticos.
  2. Las tarifas de precios, así como las facturas correspondientes a los servicios turísticos efectivamente prestados o contratados, deberán estar desglosadas por conceptos y redactadas, al menos, en castellano.
  3. Los precios de todos los servicios que se oferten deberán ser finales y completos, incluidos los impuestos, desglosando, en su caso, el importe de los incrementos o descuentos que sean de aplicación a la oferta y los gastos adicionales que se repercutan a la persona usuaria.

[12] Se ha suprimido la posibilidad de dar desayunos que el Proyecto andaluz contemplaba en su artículo 7.

[13] El artículo 22 reseña como obligaciones la de observar las reglas de convivencia e higiene dictadas para la adecuada utilización de los establecimientos turísticos, respetar las normas de régimen interior de los establecimientos turísticos, siempre que no sean contrarias a la ley, respetar la fecha pactada de salida del establecimiento dejando libre la unidad ocupada, pagar los servicios contratados en el momento de la presentación de la factura o en el plazo pactado, sin que el hecho de presentar una reclamación implique la exención de pago y respetar los establecimientos, instalaciones y equipamientos de las empresas turísticas, entre otras.

[14] Establecía su artículo 2, párrafo segundo que “igualmente, se someterá a la normativa sectorial que, en su caso le sea de aplicación y a los estatutos de la comunidad de propietarios donde éstas se ubiquen, y en particular, a las normas relativas al uso y disfrute de los servicios de uso común”.

[15] El Decreto canario, artículo 12.2º, establece que cuando se trate de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, solo podrán comercializarse como viviendas vacacionales aquellas en las que expresamente no se prohíba dicha actividad por los estatutos de la Comunidad de propietarios.

[16] Así lo recomendaba el Consejo Económico Social de Andalucía en su Dictamen 8/2014 de 22 de diciembre de 2014 elaborado sobre el Proyecto que proponía añadir el siguiente párrafo “…sin que ello exija contar con la autorización de la misma mas allá de lo dispuesto en los estatutos”.

[17] La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16ª) nº 63/2015 de 13 de febrero ( AC 2015\704) ,con el voto en contra de un Magistrado, considera que aún en la permisibilidad de las normas administrativas de la actividad de vivienda de uso turístico, la misma no puede someter la potestad del legislador civil sobre las normas de convivencia entre los propietarios, concluyendo que el desarrollo de una actividad turística no es compatible con el uso residencial del resto de propietarios.

[18] Orden INT/1922/2003, de 3 de julio, sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en establecimientos de hostelería y otros análogos.

[19] El Decreto aragonés, en su artículo 16 establece que serán responsables de las infracciones administrativas a la normativa turística los propietarios y, en su caso, los gestores de las viviendas de uso turístico, así como los canales de comercialización o promoción de la oferta turística que desatiendan los requerimientos efectuados por las Administraciones públicas con competencia en materia de turismo.

[20] El Decreto canario, en su artículo 17.3º, establece que en ningún caso el titular de la vivienda podrá alegar que la vivienda vacacional tiene la condición de domicilio habitual a los efectos de evitar las actuaciones del Servicio de Inspección turística, precepto que entiendo de escasa aplicación práctica.

David Hernández Sanjuán

Author: David Hernández Sanjuán

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